Las 10 medidas fiscales que afectarán a la vivienda en 2015
Buenos días, interesante artículo de C. García-Pando que reproduzco a continuación:
El gran ‘mazazo’ impositivo de eliminar los coeficientes de inflación y abatimiento adelantará las ventas en 2014.
Buenos días, interesante artículo de C. García-Pando que reproduzco a continuación:
El gran ‘mazazo’ impositivo de eliminar los coeficientes de inflación y abatimiento adelantará las ventas en 2014.
La reforma fiscal que entrará en vigor a partir de 2015 con el Anteproyecto de Ley del Gobierno afectará a las decisiones que se tomen respecto al mercado inmobiliario. Del primer borrador planteado por el comité de expertos presidido por Manuel Lagares, ya se empiezan a conocer las primeras decisiones del Ejecutivo. Estos serán algunos de los cambios definitivos, que analizados por los expertos tendrán consecuencias positivas o negativas para el comprador, vendedor o inversor:
1. Mantener la deducción por compra de vivienda
Eliminarla de forma retroactiva para las personas que compraron casa antes del 1 de enero de 2013, como se barajaba para los que ya la disfrutaban, finalmente no se ha llevado a cabo. “Cuando uno compra su vivienda habitual está planificando una inversión a 30 años y además, ha tenido en cuenta los flujos de compra en comparación con los posibles flujos de un alquiler”, argumenta Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-S. Pablo, “a los que compraron antes, no tiene sentido que se les penalice fiscalmente. Bastante tienen con la disminución de valor de los activos que se adquirieron entre 2003 y 2007”.
2. Volver a poner en vigor la desgravación por compra
En el caso hipotético de que se recuperase de forma temporal esta desgravación en un momento depresivo como en el que nos encontramos ahora, sería beneficioso para absorber el stock. “El efecto sería el incentivo de las operaciones a corto plazo, al igual que sucedió en 2012, cuando se anunció que a partir de 2013 desaparecería”, explica Antonio Paredes, experto del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha). No obstante, su mantenimiento a largo plazo provocaría un aumento artificial de los precios, pues tanto promotores como vendedores contarían con este descuento a la hora de poner los precios.
3. Eliminar los coeficientes de inflación y abatimiento
Hacían que los inmuebles adquiridos con anterioridad a 1986 no tributaran por plusvalías, y los que se adquirieron entre 1986 y 1994 tuvieran reducciones en la tributación, para que en definitiva se aumenten indirectamente los impuestos que se pagan por las plusvalías en miles de euros tras una venta a partir de 2015. “Las personas que tengan piso adquirido antes del 1994 van a ver incrementada la tributación en miles de euros (20.000, 30.000 y 40.000 euros). Los coeficientessirven para tener en cuenta la actualización del IPC, explica Paredes, “su eliminación total y radical es un auténtico mazazo y puede que obligue a estos propietarios a intentar venderlos antes de 2015”. Esto en definitiva, genera más impuestos a la tenencia y uso de inmuebles, como aprecia Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Córdoba aconseja que en la negociación de la venta se calcule el precio del impuesto sobre la plusvalía para incrementárselo al precio final de la transacción.
4. Eliminar la deducción de alquiler para inquilinos
El fin de la deducción en el IRPF por alquiler de vivienda del 10,05% para aquellos inquilinos cuyos contratos se firmen a partir del 1 de enero de 2015 no incentiva precisamente el crecimiento de los alquileres que se pretendía en un principio. Esta decisión aúna a la mayoría de los expertos en que el fin recaudatorio ha primado por encima de sus políticas incentivadoras. “Primero, consiguen que aflore un parque de viviendas al mercado y cuando ya lo tienen controlado, eliminan deducciones con el fin de recaudar”, apunta Corral.
5. Rebaja de la exención fiscal para los arrendadores
A partir del 1 de enero de 2015, los propietarios cuyos inquilinos tengan más o menos de 30 años verán reducida la cantidad exenta en el IRPF por el alquiler de vivienda del 60% al 50%. Si antes el arrendador disfrutaba de una exención de declarar el 60% de este rendimiento del capital mobiliario por alquilar su e incluso del 100% si se alquilaba a personas menores de 30 años, el año que viene se equiparará todo al 50%. Esta medida dificultará aún más la emancipación de los jóvenes, que además ya perdieron la ayuda económica de la Renta Básica de Emancipación. A pesar de todos los propietarios seguirán siendo los principales beneficiados.
6. La dación en pago deja de tributar como plusvalía
La dación en pago se declara exenta de declararse en el IRPF como ganancia patrimonial. El hecho de que una persona desahuciada entregue a una entidad su vivienda a cambio de que le perdone la deuda hipotecaria dejará de verse a ojos de Hacienda como una ‘ganancia’ por la que tendría que pagar un impuesto de plusvalía. Unas 15.000 familias que sufren este drama económico y vital que les lleva a la exclusión social podrán ahorrarse unos 10.000 euros de media, según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH).
7. No imputar la vivienda habitual como renta en el IRPF ni las segundas y posteriores residencias
Finalmente, esta medida que tanto se temía, no ha sido aprobada por una razón de “impopularidad” como señalan desde Gestha. “No tiene lógica que la vivienda habitual impute como renta en el IRPF una vivienda vacía se puede entender que al contribuyente le podría dar rentabilidad, pero si la utiliza como residencia propia no se destine al alquiler, sino para vivir”, explica Paredes.
Aunque si se hubiera aplicado a segundas y a posteriores viviendas, el experto cree que tendría más sentido, ya que incentivaría ponerlas en alquiler y no dejarlas vacías. “Si la vivienda vacía cuesta lo mismo que tenerla alquilada, los propietarios se plantearían alquilarla y además, de esa forma se cumpliría el objetivo recaudatorio, además de que aflorarían más viviendas del alquiler sumergido”, explica Paredes.
8. Actualizar los valores catastrales
Si finalmente entra esta propuesta, supondrá un ‘catastrazo’ para los propietarios. Una nueva valoración catastral que supere el límite legal del 50% del valor real de mercado, no solo provocaría la subida del IBI, sino que podría provocar el aumento de otros impuestos. “Los valores catastrales no han dejado de crecer y se han elevado de manera considerablemente en los últimos años, incluso han ido contracorriente”, afirma Corral. Para Corral esta medida serviría como medida de financiación para las entidades locales. Los expertos creen que hay que adecuar a la realidad del mercado actual los planes de viviendas porque hay un desfase en todas las administraciones, probablemente por falta de financiación.
9. Mantener el tratamiento favorable a la SOCIMI
El Gobierno rebajó las condiciones para constituir estas sociedades de inversión inmobiliaria en viviendas en alquiler en 2012 con una tributación al 0% en 2013 y cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) para favorecer la transparencia y el acceso y la transmisión de acciones entre todo tipo de inversores. “Hay un parque de viviendas que no se utiliza y que se si sale al mercado se convertiría en productivo, generando actividad”, apoya Corral.
10. Subir el tipo impositivo de la vivienda nueva
Si se recuperara el IVA superreducido y extraordinario al 4% por la compra de pisos nuevos como se aplicaba antes de 2012, no como ahora que se aplica el 10%, tendría un impacto positivo sobre el mercado, pero de forma transitoria, muy similar al de la posible recuperación de desgravación fiscal por la compra de vivienda habitual.
